Cessione terreni per impianti fotovoltaici, tasse diverse per aree edificabili e agricole

L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del trattamento fiscale dei corrispettivi percepiti a seguito della costituzione di un diritto reale di superficie su un terreno, finalizzata all’installazione di impianti di produzione di energia alternativa.

Con la Circolare 6/E del 20 aprile 2018, l’Agenzia ‘supera’ la propria posizione espressa nella Circolare 36/E del 19 dicembre 2013, dopo che quest’ultima è stata smentita dalla Corte di Cassazione con la Sentenza 15333 del 4 luglio 2014 in materia di regime tributario applicabile alle plusvalenze derivanti dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo di proprietà di una persona fisica.

Cessione terreni per impianti fotovoltaici, cosa ha affermato la Cassazione nel 2014

La Cassazione ha, in primo luogo, richiamato il principio generale previsto dall’articolo 9, comma 5 del TUIR, Testo Unico delle Imposizioni sui Redditi (DPR 917/1986), secondo cui “ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento”.

Alle plusvalenze derivanti da tali cessioni – hanno spiegato i giudici – si rendono applicabili gli articoli 67 e 68 del TUIR, concernenti le cessioni a titolo oneroso di terreni e aree fabbricabili. Ne consegue che, se la persona fisica cede il diritto di superficie di un’area fabbricabile, il corrispettivo percepito costituisce un reddito diverso ed è soggetta a imposizione la differenza tra il prezzo di cessione e il costo rivalutato e maggiorato delle spese.

Se, invece, viene ceduto il diritto di superficie di un terreno agricolo, il reddito diverso è imponibile esclusivamente nell’ipotesi in cui non siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto del terreno o dello stesso diritto di superficie.

Quindi, contrariamente a quanto affermato nella Circolare 36/E del 2013, il reddito derivante da tale corrispettivo non può essere inquadrato tra i redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere, in quanto, come affermato dalla Suprema Corte, i redditi derivanti dall’assunzione di obblighi vanno ricollegati specificatamente a diritti personali, piuttosto che a diritti reali.

Cessione terreni per impianti fotovoltaici, come calcolare la plusvalenza

Chiarito che la costituzione del diritto di superficie in esame genera una plusvalenza – qualora il terreno agricolo sia posseduto da meno di cinque anni e in ogni caso per le aree fabbricabili – la nuova Circolare individua anche le modalità di determinazione della stessa: la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Ne consegue che, se ad essere ceduto è un diritto di superficie acquistato da meno di cinque anni, la plusvalenza sarà data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto del diritto stesso.

Se, invece, il diritto di superficie è ceduto in mancanza di un precedente un acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà determinata individuando il “prezzo di acquisto” originario del diritto in base al seguente criterio di tipo proporzionale: rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo (o dell’area fabbricabile) e il corrispettivo percepito per la costituzione di superficie, da applicare al costo originario di acquisto del terreno.

fonte: edilportale