Requisito della doppia conformità: cos’è e quando è richiesto

Il requisito della doppia conformità è un principio fondamentale nell’ambito dell’edilizia italiana, introdotto con il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) allo scopo di contrastare l’abusivismo edilizio e tutelare il corretto sviluppo del territorio.

In parole semplici, la doppia conformità stabilisce che, per sanare un abuso edilizio e ottenere il relativo permesso di sanatoria, l’opera abusiva deve essere conforme a due distinte normative:

• Norme urbanistico-edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’opera: questo significa che l’opera deve rispettare i vincoli urbanistici, i parametri costruttivi e le prescrizioni tecniche vigenti all’epoca in cui è stata realizzata.
• Norme urbanistico-edilizie vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria: oltre a rispettare le norme vigenti al momento della realizzazione, l’opera deve conformarsi anche alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

In sostanza, la doppia conformità impone che l’opera abusiva non solo sia stata realizzata in modo conforme alle regole dell’epoca, ma che risulti anche compatibile con la pianificazione urbanistica e le normative vigenti al momento in cui si richiede la sua regolarizzazione.

Quando è richiesto il requisito della doppia conformità?

Il requisito della doppia conformità è generalmente richiesto per sanare i seguenti tipi di abusi edilizi:

• Interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o di SCIA: si tratta della casistica più comune, che comprende opere realizzate senza alcun titolo abilitativo.
• Interventi realizzati in difformità da un permesso di costruire o da una SCIA: in questo caso, l’opera abusiva non rispetta le prescrizioni contenute nel titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale.
• Interventi realizzati in parziale difformità da un permesso di costruire o da una SCIA: si tratta di una situazione intermedia, in cui l’opera abusiva presenta solo alcune difformità rispetto al titolo edilizio.

Casi in cui la doppia conformità non è richiesta

Esistono alcune eccezioni al requisito della doppia conformità, in cui è sufficiente la semplice conformità alle norme vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Questi casi riguardano principalmente:

• Interventi di lieve entità: opere di modesta entità che non incidono significativamente sul volume, sulla sagoma e sulle caratteristiche dell’immobile.
• Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria: interventi di natura conservativa che non comportano modifiche strutturali o ampliamenti dell’edificio.
• Opere realizzate in zone rurali: in alcuni casi, per opere realizzate in zone rurali è sufficiente la semplice conformità alle norme vigenti al momento della presentazione della domanda.

Vantaggi e svantaggi della doppia conformità

Il requisito della doppia conformità ha l’obiettivo di dissuadere l’abusivismo edilizio e di tutelare il corretto sviluppo del territorio, garantendo che le opere abusive siano compatibili con la pianificazione urbanistica e le normative vigenti.

Tuttavia, questo principio può risultare particolarmente restrittivo e complesso da applicare, soprattutto per opere realizzate in anni lontani. Inoltre, la doppia conformità può ostacolare la sanatoria di opere che, pur non essendo conformi alle normative vigenti al momento della realizzazione, non presentano criticità significative sotto il profilo urbanistico, paesaggistico o strutturale.

D.L. 69/2024: semplificata la sanatoria per opere in parziale difformità

Il Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024) ha introdotto importanti novità in materia di sanatoria edilizia, semplificando il processo per le opere in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA.

In questi casi, la doppia conformità non è più richiesta: è sufficiente che l’opera sia conforme a:

• Norme edilizie vigenti al momento della realizzazione: l’opera deve rispettare le regole costruttive e i parametri tecnici dell’epoca in cui è stata costruita.
• Norme urbanistiche vigenti al momento della domanda di sanatoria: l’opera deve risultare compatibile con la pianificazione urbanistica e le normative urbanistiche in vigore al momento in cui si presenta la richiesta di sanatoria.

Questa modifica semplifica notevolmente la regolarizzazione di tali opere, eliminando l’onere di dover rispettare anche le norme edilizie e urbanistiche successive alla realizzazione dell’abuso.

Rimangono invece soggetti alla doppia conformità gli interventi:

• Realizzati in assenza di permesso di costruire o SCIA: opere totalmente abusive, prive di qualsiasi titolo abilitativo.
• In totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o SCIA: opere che presentano difformità gravi rispetto al titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale.

Il D.L. 69/2024 rappresenta un passo avanti significativo verso la semplificazione della disciplina sulla sanatoria edilizia, in particolare per i casi di parziale difformità. Resta comunque importante rivolgersi a un professionista abilitato per valutare la fattibilità della sanatoria e definire il corretto iter procedurale da seguire.

Foto di Tom Caillarec su Unsplash