Sanatoria edilizia: come ottenerla?

Abuso edilizio e sanatoria edilizia sono dei concetti molto frequenti e comuni nel territorio italiano, tanto da rendere necessaria la formulazione di una normativa precisa (il DPR n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia – Titolo IV – Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni, Capo II – Sanzioni).

Quando si configura l’abuso?

Il DPR n. 380/2001 prevede 3 casi di abuso edilizio:

l’intervento eseguito in assenza di permesso di costruire (o altro titolo edilizio);
l’intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire (o altro titolo edilizio);
l’intervento eseguito con variazioni essenziali.

In quest’ultimo caso, le variazioni essenziali al progetto rientrano nelle seguenti condizioni:

mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti);
aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

La Legge 11 settembre 2020, n. 120 di conversione del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 recante “Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale” (c.d. Decreto Semplificazioni) ha apportato parecchie modifiche al DPR n. 380/2001 tra cui l’inserimento del nuovo art. 34-bis sulle tolleranze costruttive che prevede:

“1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Come sanare gli abusi edilizi?

Il Testo Unico Edilizia prevede 2 articoli per ottenere la sanatoria edilizia:

l’art. 36 (L) – Accertamento di conformità: l’ottenimento di un permesso di costruire in sanatoria se l’intervento edilizio, benché realizzato in assenza di autorizzazioni, risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità). In questo caso il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione.
l’art. 37 (L) – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità: in questo caso, se lo stesso risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, che al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso dell’immobile può ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile.

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